voorontwerp RUP Fort Lapin

Het voorontwerp van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Fort Lapin werd door het college goedgekeurd. Met dit RUP willen we een nieuwe dynamiek brengen in Sint-Jozef en het woonweefsel versterken. We doen dit zowel op vlak van groen, mobiliteit als op woonkwaliteit.

Met dit RUP wil de stad het bestaande BPA Fort Lapin en het zuidelijk deel van het BPA Koolkerkse Steenweg herzien en de ruimtelijke mogelijkheden actualiseren. Het gaat specifiek om het gebied ten zuiden van de Pannebekestraat.

Concreet vinden we langs de R30, tussen de ringweg en de Krommestraat – Koetelwijk - Graaf de Mûelenaerelaan, een verdere invulling met grootschalige detailhandel niet langer wenselijk. Hier willen we het kwalitatief stedelijk wonen stimuleren. Er werd onderzocht op welke manier hier een kwalitatieve wooninbreiding kan gerealiseerd worden met voldoende aantrekkelijke publieke ruimtes, met voldoende groen en met veilige en kwalitatieve wandel- en fietspaden.

Aan de hand van een ontwerpend onderzoek werden voor 3 projectsites de mogelijkheden hieromtrent verder in detail onderzocht:

1. Zone voor stedelijk wonen A: dit is het bouwblok met het detailhandelscomplex Fort Lapin:

 Op de huidige detailhandelssite Fort Lapin kan op termijn een nieuw gemengd woonproject gerealiseerd worden, mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan.

Specifiek willen we dat het gebied maximaal doorwaardbaar wordt. Daarom dient er een verbinding voor voetgangers en fietsers aangelegd te worden doorheen vanaf de Dudzeelse Steenweg naar de Havenstraat en Fort Lapin.

Daarnaast willen we het gebied ook ontharden en vergroenen. Minstens 30% van deze site moet als groenzone ingevuld worden waarbij iedere groenruimte minstens 800m² moet zijn. Deze groenruimten worden onderling verbonden met trage verbindingen. De groenruimten kunnen zowel publiek als semi-publiek groen betreffen. Centraal in het project dient een publiek plein voorzien te worden die voor iedereen toegankelijk is.

In het projectgebied worden verschillende bouwvelden ingetekend. Deze bouwvelden kunnen worden ingevuld met zowel meergezinswoningen als ééngezinswoningen. Er wordt een bebouwbare oppervlakte vastgelegd van 40%. Zowel voor ééngezinswoningen als voor meergezinswoningen wordt een maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen vooropgesteld. Centraal in de projectzone alsook t.h.v. de toegang langsheen de Havenstraat en t.h.v. de kruising Krommestraat/Dudzeelse Steenweg, kan een hoogteaccent tot 5 bouwlagen worden toegelaten.

In dit gebied willen we ook een autoluwe omgeving stimuleren. Daarom wordt opgenomen dat het parkeren voor zowel de grondgebonden woningen als de meergezinswoningen gebundeld moet opgevangen worden. Voor de meergezinswoningen wordt dit verplicht ondergronds voorzien.

 

1. Zone voor stedelijk wonen B: dit is de zone tussen de Graaf de Mûelenaerelaan en de ventweg Fort Lapin met een bestaand parkje

Het huidige terrein heeft een lage beeldwaarde. Deze projectzone willen we dan ook opwaarderen met multifunctioneel ingerichte bebouwing en een kwalitatieve parkzone. Om deze doelen te realiseren worden in de voorschriften een aantal randvoorwaarden geformuleerd.

Zo moet het gebied maximaal doorwaardbaar worden. Er moet minstens een verbinding voor traag verkeer aangelegd worden in het verlengde van de Ter Looigemweg doorheen de groenzone richting Fort Lapin.

Het bestaande parkje wordt hierbij maximaal behouden en we kijken om de groenzone verder uit te breiden.

Langsheen de Graaf de Mûelenaerelaan worden bouwvelden ingetekend. Deze bouwvelden kunnen enkel ingevuld worden met grondgebonden woningen, gelet op de overgang naar het bestaand woonweefsel van de kern Sint-Jozef. Langsheen de ventweg Fort Lapin kunnen meergezinswoningen voorzien worden. Het maximale bebouwingspercentage per project bedraagt 40%. Zowel voor ééngezinswoningen als voor meergezinswoningen wordt een maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen vooropgesteld. Als start van het bouwblok langs Fort Lapin is een hoogteaccent tot 5 bouwlagen mogelijk.

Ook in deze zone zal het parkeren gebundeld opgevangen moeten worden, zodat we een autoluwe omgeving kunnen realiseren. Aan de kant van de Graaf de Mûelenaerelaan dienen ook publiek toegankelijke parkeerplaatsen voorzien te worden. 

 

1. Zone voor stedelijk wonen C: dit is de site van de winkel Light Gallery (nu DSM Keukens)

Op de huidige detailhandelssite langsheen de ringweg kan op termijn een nieuw gemengd project gerealiseerd worden. In de voorschriften worden hiervoor volgende randvoorwaarden geformuleerd.

Gelijkaardig aan de andere gebieden zal ook hier maximale doorwaadbaarheid gerealiseerd moeten worden. Daarom moet er een verbinding voor traag verkeer aangelegd worden loodrecht op de ringweg Fort Lapin in noordoostelijke richting die verderop aansluit op de ontwikkelingen rond het Hanzepark.

Om deze site verder te vergroenen wordt het gebied onthard t.o.v. de bestaande situatie en wordt bij realisatie van de indicatieve groenas een groene corridor gecreëerd.

Qua bebouwing wordt langsheen de ringweg een bouwveld voorzien op minimaal 8m afstand vanaf de rooilijn. De invulling van dit bouwveld dient, gezien de uitgesproken zichtlocatie, door meergezinswoningen te gebeuren. De maximale bouwhoogte bedraagt 3 bouwlagen en moet bestaan uit minstens twee bouwvolumes. Op de kruising van Fort Lapin met de Noorweegse kaai kan een beperkt architecturaal accentpunt voorzien worden van 1 bijkomende, teruggetrokken bouwlaag.

Om een autoluwe zone te creëren wordt doorgaand gemotoriseerd verkeer tussen de Noorweegse Kaai en de Koolkerkse Steenweg niet toegelaten en moet parkeren gebundeld opgevangen worden. Voor de meergezinswoningen is dit verplicht ondergronds.

De aantrekkelijke woonkern van Sint-Jozef, net ten noorden van die zone langs de ring, wordt gekenmerkt door kleinschalige bebouwing waarbij de woonfunctie domineert. Daarnaast komen ook wijkondersteunende functies voor zoals een kerk, school en lokale handelszaken.  We voorzien om de ruimtelijke kwaliteit van deze kern te behouden en waar mogelijk te versterken. Het overgrote deel van de woonkern wordt in het RUP bestemd voor wonen en woonondersteunende functies op wijkniveau. De woonondersteunende functies dienen wel beperkt te blijven tot kleinschalige buurtondersteunende functies en diensten. Om de kleinschalige typologie en het karakter van de wijk te behouden worden nieuwe meergezinswoningen hier niet toegelaten. Collectieve woonvormen (zoals co-housing) kunnen dan weer wel omdat de stad ook dergelijke nieuwe woonvormen voldoende mogelijkheden wil geven. De bouwhoogte wordt beperkt tot 2 bouwlagen. Omwille van het bewaarde karakter van de wijk wordt een hellend dakvolume verplicht.

Deze wijk heeft op vandaag een groen karakter door laanbomen, voortuinen, beplanting op pleintjes,… Het lijkt ons aangewezen omwille van de woonkwaliteit, en ingegeven vanuit klimaatadaptatie, de bestaande groene ruimtes zoveel mogelijk te vrijwaren van bijkomende verharding en bebouwing. Op die manier kunnen ze een invulling krijgen als groengebied, infiltratie/buffergebied en/of als verblijfsgebied voor de buurtbewoners, school,...

De kerk en scholen worden opgenomen in een zone voor gemeenschapsvoorzieningen.

Tussen de Koolkerkse Steenweg en de Dokwerkersstraat is in het BPA een ambachtelijke zone ingetekend. Bij het eventueel stopzetten van de huidige activiteiten (bv. aannemersbedrijf) is het wenselijk om de site te kunnen omvormen tot een kwalitatief woonproject met publieke groenzones. Op basis van het ontwerpend onderzoek blijkt dat hier grondgebonden woningen en stapelwoningen toegelaten zouden kunnen worden. Er zal ook voldoende groen moeten voorzien worden, en er dient tussen beide straten een verbinding te komen voor voetgangers en fietsers (geen doorgaande verbinding voor gemotoriseerd verkeer).

Momenteel is het voorontwerp van dit RUP klaar en besliste het CBS om een plenaire vergadering voor de adviesverlenende instanties te organiseren (bv. provincie, departement omgeving, AWV,…). Dit is een decretaal voorziene adviesronde in de goedkeuringsprocedure van het RUP om van een voorontwerp tot een ontwerp te komen.

De stad heeft er voor gekozen om ook al in deze fase van het voorontwerp de bewoners in het gebied op de hoogte te brengen van deze plannen. Dit zal gebeuren via een infomarkt waar men opmerkingen en suggesties zal kunnen meegeven. Die opmerkingen zullen we meenemen in de volgende stap waarin het voorontwerp aangepast wordt tot een ontwerp.